41 зарплата за «двушку»: сколько стоила кооперативная квартира в СССР и кто мог её купить
Советский человек жильё не покупал — он его получал. Ждал в очереди на предприятии или в исполкоме, иногда десять лет, иногда двадцать, и въезжал бесплатно. Но рядом с этой главной дорогой существовала боковая тропа — жилищно-строительный кооператив. Там за квартиру платили живыми деньгами, и платили столько, что для большинства страны эта тропа была закрыта наглухо.
Откуда взялись кооперативы
Жилищная кооперация в СССР — явление с перерывом. Кооперативы двадцатых годов ликвидировали в 1937-м, и до оттепели само слово в жилищной политике не звучало. Вернула его Хрущёвская программа: постановление ЦК и Совмина от 20 марта 1958 года разрешило создавать ЖСК, а постановление Совмина от 1 июня 1962 года «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» выстроило правила, по которым кооперативы жили следующие двадцать лет.
Схема была такая. Группа граждан, обычно при предприятии, институте или районном исполкоме, объединялась в кооператив. Исполком выделял участок, типовой проект и подрядчика. Члены ЖСК вносили первоначальный пай — 40 процентов сметной стоимости дома. На остальное государство через Стройбанк давало ссуду сроком до 15 лет под 0,5 процента годовых. В 1964 году для Урала, Сибири, Дальнего Востока и Севера первый взнос снизили до 30 процентов — туда людей надо было заманивать.
Логика государства была простой: у части населения завелись сбережения, которые нечем отоварить. Пусть эти деньги строят дома, разгружая государственную очередь. Историк архитектуры Марк Меерович называл кооперативы способом «вытянуть из населения накопления под видом самостоятельного решения жилищного вопроса». В масштабах страны способ так и остался вспомогательным: по данным ЦСУ, кооперативное строительство в середине семидесятых давало около 7 процентов вводимого жилья. Остальные 93 — государство и индивидуальная застройка в сёлах.
Цена вопроса
Кооперативная квартира стоила столько, во сколько обошлось её строительство, — ни рубля прибыли в смету не закладывалось. В Москве в середине семидесятых квадратный метр общей площади в типовом панельном доме обходился кооператору примерно в 150–200 рублей. Отсюда и цены, которые повторяются в воспоминаниях и в документах ЖСК того времени: однокомнатная — около 4 тысяч рублей, двухкомнатная — 5,5–6,5 тысячи, трёхкомнатная — 8–10 тысяч. Кирпичный дом или улучшенная планировка добавляли к сумме ещё тысячу-полторы. В областных центрах было дешевле процентов на двадцать-тридцать, в Ленинграде и столицах республик — примерно как в Москве.
Переведём на зарплаты. Среднемесячная зарплата рабочих и служащих в 1975 году, по статистическому сборнику «Народное хозяйство СССР», составляла 145,8 рубля. Двухкомнатная кооперативная квартира за 6 тысяч — это 41 месячная зарплата, три с половиной года работы без еды и трат. Первый взнос в 40 процентов — 2400 рублей, полтора года зарплаты. Дальше шла рассрочка: оставшиеся 3600 рублей на 15 лет — около 20 рублей в месяц плюс копеечный процент. Сверху — эксплуатационные расходы: кооператоры, в отличие от жильцов государственных домов с их квартплатой в 13 копеек за метр, оплачивали содержание дома полностью.
Сама ежемесячная выплата была подъёмной почти для любой семьи. Проблема была в первом взносе. Две с половиной тысячи рублей наличными, разом, — вот фильтр, который отсекал большинство.
Где брали деньги
Вклады населения в сберкассах на конец 1975 года составляли около 91 миллиарда рублей — на двести с лишним миллионов жителей это меньше четырёхсот рублей на человека. Распределены они были крайне неравномерно. Первый взнос на кооператив набирали тремя путями.
Первый — высокая зарплата. Старший научный сотрудник со степенью получал 250–300 рублей, профессор и завкафедрой — 400–500, шахтёр или нефтяник на Севере с коэффициентами и надбавками — 400 и выше, лётчик гражданской авиации, капитан дальнего плавания — ещё больше. Семья из двух таких работников откладывала на взнос за год-два.
Второй — родители. Вступал в кооператив молодой инженер, а платила за него мать-пенсионерка со сберкнижки, куда тридцать лет клала по десятке. Это был самый массовый сценарий, о нём пишет в своих работах по советской повседневности Наталья Лебина: кооператив часто был формой передачи накоплений между поколениями.
Третий — заработки вне системы. Калымы, репетиторство, шабашки на северных стройках, где за сезон поднимали по две-три тысячи. Лебина и другие исследователи отмечают, что кооперативная квартира была одним из немногих легальных способов пустить в дело деньги, происхождение которых не стоило объяснять.
Кто имел право
Деньги решали не всё. Вступить в ЖСК можно было только при соблюдении условий, прописанных в Примерном уставе ЖСК, утверждённом Совмином РСФСР в 1965 году и действовавшем в семидесятые.
Первое — постоянная прописка в городе, где строился дом. Приехать из райцентра с деньгами и купить квартиру в Москве было невозможно.
Второе — нуждаемость. Кооператив предназначался тем, кто формально нуждался в улучшении жилищных условий. Нормы в разных городах различались, но, как правило, были немного мягче, чем для государственной очереди: туда брали с меньшей обеспеченностью, в кооператив пускали с чуть большей. Семья, у которой уже было по санитарной норме, права на кооператив не имела.
Третье — одна квартира в руки. Член ЖСК не мог состоять одновременно в другом кооперативе, а имевшуюся государственную жилплощадь при въезде обязан был сдать. Это отсекало тех, кто хотел купить вторую квартиру детям, оставив себе первую. Обходили правило через родственников: в кооператив вступал взрослый сын, прописанный у родителей.
И четвёртое — очередь в сам кооператив. На хороший ЖСК при крупном институте или заводе записывались заранее и ждали, пока исполком выделит участок. Ожидание в год-два было нормой.
Кто в итоге покупал
Состав кооперативов семидесятых годов хорошо виден по их названиям и адресам: ЖСК «Советский писатель» на Красноармейской, дома Союза композиторов, Большого театра, Академии наук, МГУ, Мосфильма. Американский историк Стивен Харрис, изучавший советское жильё хрущёвской и брежневской эпох, пишет, что кооперативы быстро стали нишей интеллигенции и верхнего слоя служащих — тех, у кого были и деньги, и мотивация не ждать двадцать лет.
Рабочие в кооперативы шли реже, и причина не только в деньгах. Квалифицированному рабочему на крупном предприятии государственная квартира светила быстрее, чем инженеру того же завода: заводская очередь двигалась, ведомственное жильё строилось. Инженер, учитель, врач, научный сотрудник сидели в районной очереди, которая почти не двигалась. Для них кооператив был не роскошью, а единственным выходом.
Что получал кооператор
Квартира не становилась его собственностью. Член ЖСК владел паем, то есть долей в имуществе кооператива. Продать квартиру было нельзя — можно было выйти из кооператива и получить пай обратно по номиналу, а квартира доставалась следующему в кооперативной очереди. Пай переходил по наследству, но наследника ещё должны были принять в члены ЖСК.
На практике сложился серый рынок: обмен кооперативной квартиры на государственную с доплатой, которую передавали из рук в руки. Доплата за московскую двухкомнатную в конце семидесятых доходила до нескольких тысяч, и это при официальной цене пая в шесть. Разница между тем, что человек заплатил, и тем, что мог получить, и была ответом на вопрос, зачем всё это затевалось. Кооперативная квартира — единственное крупное имущество, которое советский гражданин мог нажить легально и которое не исчезало с переменой места работы. В 1975 году это понимали немногие. К 1991-му, когда кооператоры оказались собственниками без всякой приватизации, поняли все.
